空き家活用の学生プロジェクト｜法の三区分と入口の作り方

900万戸のうち、手を触れられるのはどこか

ゼミや学生団体で空き家を使った企画を立てようという話になったとき、最初に詰まるのは物件探しではない。どの空き家なら手を入れていいのか、という線引きである。総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年10月1日時点の総住宅数は6,502万戸で、うち空き家は900万戸、空き家率は13.8%と過去最高になった。2018年の849万戸から51万戸増えている。

ただ、この900万戸がそのまま使える物件という意味ではない。内訳のうち「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は385万戸で、総住宅数に占める割合は5.9%にとどまる。売りにも貸しにも出されておらず、別荘でもない家がこの区分に入る。2018年は349万戸だったので、5年で37万戸増えた。数字の出どころは総務省統計局の調査結果にある。全体像は空き家の現状と統計の記事で確かめられる。

増え方には地域差もある。賃貸・売却用や別荘を除いた空き家の率は鹿児島県で13.6%と全国で最も高く、西日本で高い傾向が出ている。つまり同じ企画を考えても、歩いて候補が何軒も見つかる地域と、一軒を探すのに時間がかかる地域がある。活動先を決める前に、その市町村の空き家率を確かめておくと見込みが立てやすい。

学生の企画が狙いたくなるのは、たいていこの385万戸のほうである。賃貸用の空き家は不動産会社が管理していて話が早い代わりに、学生が入る余地もほとんどない。逆に放置された家は余地が大きいが、所有者が誰かも、建物が使える状態かも分からないところから始まる。同じ「空き家」という言葉でも、入口の作り方がまったく違う。

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法律は三つの段階に分けて扱っている

放置された家がどう扱われるかは、空家等対策の推進に関する特別措置法で決まっている。この法律は令和5年6月14日に改正が公布され、同年12月13日に施行された。改正で加わったのが「管理不全空家等」という区分で、そのまま放っておけば特定空家等になるおそれのある状態を指す。市区町村長が指導し、改善されなければ勧告でき、勧告を受けた敷地は固定資産税の住宅用地特例から外れる。

区分	どんな状態か	行政の措置	学生が企画を持ち込む余地
空家等	おおむね1年以上、誰も住まず使われていない建物	所有者に適切な管理の努力義務。活用促進区域の指定で用途変更や建替えが進めやすくなる	大きい。改修・催事・調査のいずれも相談の余地がある
管理不全空家等	放置すれば特定空家等になるおそれがある状態	指導、改善されなければ勧告。勧告で住宅用地特例の対象外になる	限られる。まず安全の確保と片づけが先に来る
特定空家等	倒壊のおそれや著しく衛生上有害な状態など	助言・指導から勧告・命令、代執行まで。緊急代執行の制度も新設された	ほぼない。立ち入り自体が危険な段階

段階が進むほど行政の関与は強くなり、学生が関われる幅は反対に狭くなる。改正の内容は国土交通省の空家法のページにまとまっている。税の扱いが変わる仕組みは空き家の固定資産税の記事が詳しい。企画先として現実的なのは、いちばん上の空家等にとどまっている家である。

入口は五つに分かれる

空き家に関わると聞くと改修工事を思い浮かべる人が多いが、学生が実際に担えるものはもっと手前にいくつもある。一つめは調査で、地域の空き家の件数や外観の状態を歩いて記録する作業である。自治体が実態把握の人手を欲しがっていることが多く、授業の枠でも受けやすい。

二つめは片づけと清掃。家財が残っていると次の判断ができないため、ここが止まっている家は多い。三つめは企画運営で、使える状態の家を一日だけ借りて市や展示をやる形である。四つめは情報発信にあたる。間取りや周辺の様子を撮って書き起こすだけでも、空き家バンクの掲載情報は見違える。制度の仕組みは空き家バンクとはの記事で確認できる。

五つめが改修の設計補助で、建築系の学生が図面や模型で案を出し、工事そのものは専門業者が担う分担になる。どの入口から入るかで、必要な期間も責任の重さも変わる。実際にどんな形に落ち着いたかは空き家の活用事例にいくつも並んでいる。最初から改修を目指すより、調査か発信から始めて関係を作るほうが続きやすい。

五つのうちどれを選ぶかは、やりたいことよりも使える時間で決まる。授業の半期で終わるなら調査か発信、長期休みをまとめて使えるなら片づけか催事、二年以上続ける前提が取れるなら改修の案まで届く。期間を見誤ると、途中で人が抜けて家だけが中途半端に開いた状態で残る。

鍵を開けてもらうまでに誰を通るか

企画書ができていても、建物に入れなければ何も始まらない。鍵を持っているのは所有者であり、所有者が遠方にいたり相続の整理が終わっていなかったりすると、連絡そのものに数か月かかる。学生が自力で所有者を探し当てるのは難しいので、ふつうは自治体の空き家担当課か、地域で空き家の相談を受けているNPOや協議会を通ることになる。

窓口に持っていくときは、やりたいことよりも、いつ・何人で・何をして・どう帰るかを先に書いたほうが通りやすい。所有者が気にするのは企画の面白さではなく、家が傷まないか、何かあったときに誰が責任を負うのかという点である。学生側で用意できるものとして、大学の保険の加入状況、引率の教員や社会人の名前、作業後の原状回復の約束あたりは早めにそろえておきたい。

費用の出どころも最初に決めておく。移動費と資材費だけでも数万円単位になるため、自治体の補助金を使うのか、大学の活動費なのか、参加費を取るのかを曖昧にしたまま進めると、途中で止まる。FLASPOのように学生と地域をつなぐ事業者が間に入る形だと、この調整を一から背負わずに済む場合がある。

一度の片づけで終わらせないために

学生プロジェクトでいちばん多い終わり方は、一日かけて家財を運び出し、写真を撮って解散、というものである。地域側から見ると人手が助かった一日であって、空き家が動いたわけではない。差が出るのは、次に誰が何をするかが決まっているかどうかである。

残すものを三つに絞ると引き継ぎやすい。間取りと傷みの箇所を書いた記録、所有者と窓口の連絡経路、そして次の一手の候補である。記録は写真とメモで足りるが、年度が変わると消えるので、大学のサーバーではなく自治体側にも同じものを置いておく。四年生が抜けると関係が切れる問題は、窓口を個人名ではなく団体名で持っておくことで多少やわらぐ。

もう一つ、売上や家賃に触れる段階に進むなら、任意団体のままでは契約の主体になれない。短期の催事なら自治体や所有者が主体になり学生が運営を担う形が現実的で、継続して借りるなら地域の法人と組むほうが早い。学生が地域で動くときの型は大学生が地域活性化でできることでも整理されている。