空き家の固定資産税｜住宅用地特例が外れる条件と6倍になる仕組み

「壊すと税金が上がる」はどこまで本当か

実家が空き家になったとき、親族の誰かが必ず口にする言葉がある。取り壊すと固定資産税が上がるからそのままにしておこう、というものだ。この話は半分正しく、半分は誤解されている。正確に言えば、上がるのは土地にかかる分である。建物が建っていることで受けられていた軽減がなくなるために起きる現象で、家を壊したこと自体が罰則のように課税されるわけではない。固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している人に対し、その所在する市町村が課す税金だ。税額は評価額をもとにした課税標準額に税率を掛けて決まる。標準的な税率は1.4パーセントだが、市町村によって異なる場合がある。ここで効いてくるのが、住宅が建っている土地に適用される住宅用地の特例である。この特例があるおかげで、住宅地の税負担は本来の水準より大きく抑えられている。空き家をめぐる税の話は、ほぼすべてこの特例が続くのか外れるのかという一点に集約される。

特例は面積で二段階に分かれている

住宅が建っている土地、いわゆる住宅用地には、課税標準額を引き下げる措置が設けられている。一戸あたり200平方メートル以下の部分は小規模住宅用地として課税標準が価格の6分の1に、200平方メートルを超える部分は一般住宅用地として3分の1になる。多くの戸建て住宅の敷地は200平方メートルに収まるため、実際には6分の1が適用されている土地が大半である。よく見かける「空き家を放置すると固定資産税が6倍」という表現は、この6分の1が失われる場面を指している。ただし、税額がそのまま六倍に跳ね上がると考えるのは正確ではない。建物を取り壊した場合は家屋の分の税額がなくなるし、評価替えに伴う負担調整の仕組みもあるため、実際の請求額は条件によって変わる。倍率ではなく、自分の土地の課税標準額がいくらで、特例が外れると何円増えるのかを納税通知書で確かめるのが確実だ。

出典：東京都主税局「特定空家等・管理不全空家等に該当すると土地の固定資産税・都市計画税が高くなる場合があります」。

分かれ目になるのは「勧告」の一語

空き家を持っているというだけで特例が外れるわけではない。線を引いているのは、市町村長からの勧告を受けたかどうかである。空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづき、特定空家等または管理不全空家等と判断された家の敷地は、勧告の対象になった段階で住宅用地の特例から外れる。ここで誤解されやすいのが順番だ。市町村がその家を特定空家等に当てはまると判断した時点でも、助言や指導を受けた時点でもない。指導の段階で窓を塞ぐ、草木を刈る、傷んだ屋根を直すといった改善を行えば、特例はそのまま続く。勧告に至ってはじめて税の扱いが変わる。適用が変わる時期にも間がある。固定資産税は1月1日時点の状況で課税されるため、勧告を受けたその年の税額が直ちに変わるのではなく、翌年度の課税から特例のない計算になる。通知が届いてから対応するまでに、実務上はいくらか猶予があるということでもある。

2023年の法改正で、手前の段階が増えた

空家法は2015年に全面施行され、2023年に改正された。改正法は令和5年法律第50号として成立し、同年12月13日に施行されている。最大の変更点は、管理不全空家等という区分が新しく設けられたことだ。それまでは、倒壊のおそれがあるなど著しく危険な状態に至った特定空家等でなければ、行政が踏み込んだ対応をとりにくかった。改正後は、放置すればいずれ特定空家等になるおそれのある家についても、指導や勧告ができるようになっている。手前の段階で介入できる代わりに、所有者にとっては税の特例が外れる可能性が生じる場面も早まったことになる。同じ改正では、空家等活用促進区域という仕組みも設けられた。中心市街地や観光の拠点、地域再生の核となる区域を自治体が選び、活用の指針を定めたうえで、用途変更や建て替えを進めやすくするものである。規制する方向と使いやすくする方向が、同時に強められた改正だった。

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」、e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」。

勧告を受ける前に選べる道

税負担を理由に判断を先延ばしにすると、家の傷みが進んで選択肢そのものが減っていく。まだ建物が使える状態のうちであれば、取れる手はいくつも残っている。売却は最も直接的な出口だが、立地によっては買い手が見つかりにくい。その場合に受け皿となるのが自治体の空き家バンクで、移住希望者と所有者をつなぐ役割を担っている。仕組みや注意点は空き家バンクとは？仕組み・利用法・メリット5つ・デメリット4つにまとめた。貸すという選択もある。改修費の一部を補助する制度を設けている自治体は多く、賃貸に出せば土地は引き続き住宅用地として扱われる。解体して土地を売る、あるいは駐車場などに転用する道もあるが、この場合は住宅用地の特例が外れるため、更地にしたあとの税額を先に試算しておきたい。管理を代行するサービスを使って当面の状態を保ちながら、家族で方針を決める時間を確保するやり方も現実的だ。借り手の側から見れば、こうした家は地方で暮らしを始める入口でもある。その視点は地方移住とは？20代向けメリット・費用・失敗しない方法で扱っている。地域に入って空き家の現場を見てきたFLASPOの経験でも、動いた家の多くは所有者が早い段階で誰かに相談していた。

よくある質問

空き家にしているだけで税金は上がりますか。
上がらない。特定空家等または管理不全空家等として市町村長から勧告を受けた場合に、土地の住宅用地特例が外れる。それまでは通常どおり軽減が適用される。

特例が外れると、いつから税額が変わりますか。
勧告を受けた翌年度の課税からである。固定資産税はその年の1月1日時点の状況をもとに課税されるため、勧告の直後に請求額が変わるわけではない。

管理不全空家等と特定空家等はどう違いますか。
特定空家等は倒壊のおそれや著しい衛生上の問題があるなど、すでに危険な状態に至った家を指す。管理不全空家等は、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある段階の家を指し、2023年の法改正で設けられた区分である。

更地にすれば負担は軽くなりますか。
家屋にかかる分はなくなるが、土地は住宅用地でなくなるため軽減が適用されなくなる。敷地の広さや評価額によって増減は変わるので、解体前に市町村の税務窓口で試算を確認しておきたい。

相続した家がまだ名義変更できていない場合はどうなりますか。
登記が済んでいなくても、現に所有している人が納税義務者として扱われる。2024年からは相続登記が義務化されており、放置したままでは売却や賃貸の手続きにも支障が出る。税の扱いを整理する前提として、まず名義を確定させておきたい。

勧告を受けたあとで改善すれば、特例は戻りますか。
勧告の原因となった状態が解消され、市町村が勧告を撤回すれば、住宅用地としての扱いに戻る余地がある。手続きや時期は自治体によって運用が異なるため、改善に着手する段階で担当課に確認しておくと行き違いが少ない。

税額の内訳はどこで確認できますか。
毎年送られてくる納税通知書と課税明細書に、土地と家屋それぞれの評価額、課税標準額、適用されている特例が記載されている。判断に迷うときは、家屋の所在する市町村の資産税担当に問い合わせるのが早い。

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