古民家の問題点はどこにあるか｜耐震・断熱・腐食と改修費用の目安

内見で梁の太さに見惚れた三日後、見積書を見て手が止まる。古民家を検討した人からよく聞く流れである。困るのは、値段の張る工事がどれも「好みの問題」ではなく、住み続けるために避けられない項目だという点にある。どこに費用と手間がかかるのかを、公的な資料に出ている数字から先に押さえておきたい。

耐震の基準が、建った時点ですでに違う

国土交通省は、昭和56年以前に建築された建物について、耐震基準が強化される前のいわゆる旧耐震基準で建てられており、耐震性が不十分なものが多く存在すると明記している。境目は昭和56年5月31日で、それ以前の確認申請で建った家はこちら側に入る。古民家と呼ばれる住まいは、まず全戸がこの区分に該当する。

やっかいなのは、現在の建築基準法の仕様規定に沿った簡便な計算方法では、古民家の場合に適合しないことが多いという事情である。長野県が公開している古民家等活用マニュアルは、より実態に即した構造計算によることが適切だとして、許容応力度計算と限界耐力計算の二つを挙げている。前者は一般的な方法で市町村の補助制度が使える場合がある反面、耐震壁を設ける必要から窓などの開口部が制限されやすい。後者は民家が元々持つ能力を生かせて補強箇所も少なく済む傾向があるが、計算が複雑で設計費用と時間がかかる。

つまり、同じ家でも計算の選び方で工事の中身と見た目が変わる。土間や大きな開口を残したいのか、費用を抑えたいのか、設計者に条件を伝える順番を決めておかないと、後から取り返しがつかなくなる（出典：国土交通省住宅・建築物の耐震化について）。

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補強にかかる金額には実績値がある

耐震補強の費用は、見当がつかないまま話が進みやすい部分である。長野県の耐震改修補助事業の実績を見ると、平成27年度の助成174件で、耐震改修工事費は平均2,245,000円、同時に行ったリフォームなどを含む全体工事費は平均3,938,000円だった。耐震性能を表す総合評点は、工事前の平均0.48から工事後は平均1.01へ動いている。

この数字の読み方には注意がいる。0.48は震度6強から7程度の大地震で倒壊する可能性が高い水準を指し、1.01は一応倒壊しないという水準にあたる。つまり224万円台の平均額は、地震に強い家に生まれ変わらせる費用ではなく、倒壊の危険を最低線まで下げる費用である。

工事項目	費用の目安（単価）
耐震壁の設置	10万円／か所
基礎補強	5万円／メートル
屋根の葺き替え（瓦から金属屋根等の軽い屋根へ）	2万円／平方メートル

単価で並べると、面積の効く項目がどれかが見えてくる。屋根を軽くする工事は建物の揺れ方そのものを変えるため効果は大きいが、平面が広い古民家では総額が伸びやすい。基礎補強も延長距離がそのまま金額に乗る。部位ごとの判断ではなく全体計画で決めるべきだと同マニュアルが強調しているのは、この積み上がり方のためである。

断熱は、足りないのではなく入っていない

冬の寒さを覚悟の上で買ったつもりでも、住み始めると想像との差に驚く例が多い。古民家には断熱材そのものが入っていないのが前提で、後から入れる工事が必要になる。長野県のマニュアルは工法を建物全体断熱と部分的断熱に分け、それぞれの得失を整理している。

全体を断熱すれば家中の温度差が縮まり、急な温度変化による体への負担も減るが、工事費は高くなる。居室だけに絞れば初期費用も光熱費も抑えられる一方、設計次第では家の中の温度差がむしろ広がり、壁の内側で結露が起きるおそれもある。安く済ませた結果として木を傷める側にまわりうるという点が、この選択の難しさである。

外壁をどちら側から断熱するかも、仕上がりを大きく左右する。既存外壁の外側に発泡系断熱材を貼る方法は土壁や内部の仕上げを残せて性能も上げやすいが、外から見えていた柱や土台が隠れてしまう。反対に土壁を落として軸組の内側に繊維系断熱材を入れる方法は、外に構造材を見せられる代わりに室内の趣が損なわれる。古民家を選んだ理由がどちらの面にあったのかを、工事の前に自分で言葉にしておく必要がある。

足元の腐食と蟻害は、目に見えてから遅い

古民家の基礎は、現在のような鉄筋コンクリートではなく、石の上に柱を立てる石場建てなどの工法によることが多い。この構造のため、土台をはじめ雨がかかる箇所の腐食と、しろあり被害が時間とともに表面化してくる。長野県の資料は、改修して使うときにはこうした構造上の欠陥を調査した上で、その後の使用にも長年耐えうる措置を検討してから工事に入るべきだとしている。

基礎工事や構造材の取り替えには特別な工法が必要で、工事費用も多額になる場合があると同資料は述べている。壁を開けてみて初めて範囲が判明する類の工事であり、契約前の見積に収まりきらないことも起こりうる。内見の時点で床の傾きや建具の開閉を確かめ、床下と小屋裏を見せてもらえるかどうかを交渉材料にしたほうがよい。

設備の更新も同時に発生する。冷暖房、照明、給湯と排水は経年で入れ替えが必要になり、耐震と断熱の工事とどこまで一度にやるかで総額が変わる。長野県の実績で全体工事費が耐震改修工事費の1.75倍になっていたのは、この同時進行が現実だからである。田舎暮らしの始め方を考える段階で、住まいの改修を移住費用の一部として見積に入れておくと判断がぶれない。

用途を変えると、適用される法令が増える

住むだけでなく店や宿にしたいという相談は多い。ただし、不特定多数の人が利用する施設に用途を変更するときには、建築基準法や消防法などの防火や避難に関する規定が適用されることから、多額な改修費用が必要になる。防火上主要な間仕切壁の設置がその一例で、意匠として残したい吹き抜けや続き間と正面からぶつかる工事になりやすい。

背景として押さえておきたいのは、この判断を迫られる家が今後も増えるという事実である。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、2023年10月1日時点の空き家は900万2千戸で空き家率は13.8パーセント、賃貸・売却用や別荘などを除いた空き家は385万6千戸だった。売り手が急ぐほど価格は下がるが、下がった分だけ改修の負担が買い手に移る構図は変わらない。

問題点を並べると尻込みしそうになるが、費用の見通しが立てば判断はできる。自治体の耐震改修や空き家活用の補助は制度として用意されており、地方移住の補助金と合わせて調べる価値がある。地域と関わる入口を探す段階なら、FLASPOのような滞在型のプログラムで暮らしを試してから家を決める順番も現実的である（出典：総務省令和5年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計結果の概要、長野県古民家等活用マニュアル）。