900万戸のうち、実際に動かせる家はどれか
空き家という言葉は、倒れかけた家と、鍵を開ければ明日から住める家の両方を指してしまう。活用の話を始めるとき、最初に切り分けておきたいのはこの点だ。総務省統計局の住宅・土地統計調査によれば、2023年10月時点の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8パーセントである。ただしこの数には、入居者を募集中の賃貸住宅や売り出し中の住宅、別荘などの二次的住宅が含まれている。これらを除いた空き家は385万6千戸で、総住宅数に占める割合は5.9パーセントだ。市場に出ないまま置かれているのがこの385万戸で、活用の余地が大きいのも、放置が問題になるのもここである。2018年の同じ区分が349万戸だったことを踏まえると、5年で36万戸ほど増えた計算になる。増え方が速いぶん、状態の良いうちに手を打てた家とそうでない家の差もはっきりしてきた。屋根と基礎が生きているか、水回りを入れ替えれば使えるか、接道や用途地域の条件が合うか。この三つを見れば、その家に残っている選択肢はおおよそ見えてくる。
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」。
住まいとして次の人に渡す
最も件数が多く、手続きも軽いのが、住宅のまま誰かに引き渡す形である。売る、貸す、あるいは自治体の空き家バンクに登録して移住希望者とつなぐ。用途が変わらないため建築基準法上の手続きは原則として要らず、傷んだ箇所の修繕と水回りの更新で使える状態に戻せる家も多い。広島県尾道市は、坂の斜面に建ち車が入らない立地の家が売れ残っていた地域だが、市の空き家バンクの運営を地域のNPO法人が受け持ち、物件の掘り起こしから移住希望者の案内までを一続きで行う形をつくった。現地を歩いて案内できる担い手が入ると、写真だけでは伝わらない家の良さが伝わり、条件の悪い物件にも借り手がつく。この構図は各地で共通している。国も全国版空き家・空き地バンクを整え、自治体ごとにばらばらだった情報を横断して検索できるようにした。所有者側から見れば、登録して待つだけでなく、地域で動いている団体に相談したほうが話が早いということでもある。制度の仕組みは空き家バンクとは？仕組み・利用法・メリット5つ・デメリット4つにまとめた。
出典：国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」、尾道市「尾道市空き家バンク」。
泊まる場所に変える
観光地でも宿が足りない地域では、古い家そのものが商品になる。長崎県小値賀町では、江戸末期から明治期に建てられた木造家屋を一棟貸しの宿と飲食の場に再生し、島を訪れる人が泊まれる受け皿をつくった。島の暮らしを体験する滞在と組み合わせたことで、建物の古さが弱点ではなく価値として扱われている。ただし宿にする場合は、住宅のまま貸すときと手続きの重さが変わる。旅館業法の簡易宿所営業として許可を取るか、住宅宿泊事業法に基づく民泊として届け出るかの選択があり、後者は年間の営業日数が180日以内に制限される。建築基準法の扱いも確認がいる。住宅から旅館やホテルなど特殊建築物へ用途を変える場合、その部分の床面積が200平方メートルを超えるときは建築確認の申請が必要になる。2019年6月の改正でこの基準は100平方メートルから200平方メートルに引き上げられ、戸建て規模の転用はしやすくなった。手続きが不要な規模でも、消防法上の防火対象物に当たれば消防署への届出は欠かせない。
人が集まる場所として使う
住む人も泊まる人もいない地域では、昼間に人が集まる機能を入れる方法がある。徳島県那賀町のように使われなくなった校舎をサテライトオフィス向けに整えた例、石井町のように築100年を超える民家をカフェに変えて住民の寄り合い所になった例など、規模も運営主体もさまざまな形が生まれている。共通しているのは、家賃収入そのものより、その場所ができたことで人の行き来が生まれる点に価値が置かれていることだ。子どもの居場所、働く場所、産品を売る場所、移住相談の窓口と、一つの建物に複数の役割を重ねる運営も多い。事業として続けるには、改修費の回収を家賃だけに頼らない設計が要る。自治体の改修補助、指定管理や業務委託、企業のサテライト拠点としての賃料など、収入の柱を複数持たせている拠点ほど長く続いている。逆に、補助金で改修した直後に運営の担い手が決まっていない施設は、数年で使われなくなりやすい。建物を直す前に、誰がどう使い続けるかを決めておくことが実質的な分かれ目になる。
| 活用の型 | 向いている物件 | 主な手続き・法令 |
|---|---|---|
| 売る・貸す（住宅のまま） | 水回りの更新で住める状態に戻せる家 | 原則として用途変更の手続きは不要 |
| 宿にする | 観光地や体験と組み合わせられる立地 | 旅館業法の許可または住宅宿泊事業法の届出、200平方メートル超の転用は建築確認 |
| 店舗・カフェにする | 人通りのある通り沿い、駐車場が取れる敷地 | 飲食店営業許可、用途地域の確認、消防法の届出 |
| 地域拠点・サテライトオフィス | 面積に余裕があり複数の用途を重ねられる建物 | 自治体の補助要綱、運営主体の決定、消防法の届出 |
| 解体して土地を使う | 建物の傷みが進み再生費用が見合わない家 | 建設リサイクル法の届出、住宅用地特例の喪失に注意 |
使う側を後押しする制度が増えた
2023年12月に施行された空家法の改正では、規制の強化と並んで活用を進める条文が加わった。一つが空家等活用促進区域である。中心市街地や観光の拠点、地域再生の核となる地区を市町村が定め、活用の指針を示したうえで、用途の変更や建て替えを進めやすくする仕組みだ。前面道路の幅が足りずに建て替えができなかった区域で特例的に建築が認められる道も開かれた。もう一つが空家等管理活用支援法人の指定制度で、地域で活動するNPO法人や社団法人に公的な位置づけを与え、所有者の相談に乗り、使い手との間をつなぐ役割を担ってもらう。改修費については、自治体が設ける補助制度を国が空き家対策総合支援事業などで支える構造になっており、窓口は物件のある市区町村である。移住者を迎える側の支援制度と組み合わせると負担はさらに下がるので、地方移住の補助金はいくら？国・自治体の支援制度を完全まとめもあわせて確認しておきたい。各地で拠点づくりに関わってきたFLASPOの現場でも、建物より先に使い手の顔が見えていた計画のほうが、開いたあとの運営が安定していた。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」。
よくある質問
まず何から確認すればよいですか。
登記の名義、建物の構造と傷み具合、接道の状況、用途地域の四つである。名義が相続のまま止まっていると、貸すことも売ることもできない。
古い家でも宿にできますか。
できるが、旅館業法の許可か住宅宿泊事業法の届出が要る。民泊として届け出る場合の営業日数は年間180日以内に制限される。
用途変更の建築確認はいつ必要になりますか。
住宅から旅館や飲食店など特殊建築物に変える部分の床面積が200平方メートルを超える場合である。それ以下でも建築基準法そのものの適用はなくならず、消防への届出も別に要る。
改修費の補助はどこに申し込むのですか。
物件が所在する市区町村の窓口である。国の事業は自治体の制度を支える形で組まれているため、国に直接申請する仕組みにはなっていない。
遠方に住んでいても活用できますか。
管理や案内を任せられる相手を地域内に見つけられるかが鍵になる。空家等管理活用支援法人に指定された団体や、空き家バンクの運営を受託しているNPOが相談先になる。
借り手が見つからない立地でも方法はありますか。
住まいとして貸す以外の使い道を検討する余地がある。週末だけ開く場、作業所、倉庫、地域の集まりの場など、収益より維持を目的にした使い方で建物の傷みを止めている例は少なくない。
活用と解体、どちらを選ぶべきか迷っています。
構造が健全かどうかで線を引きたい。柱や基礎に大きな損傷があると改修費が新築に近づく。判断に迷う段階で、建築士による調査を受けておくと費用の見通しが立つ。
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