空き家の現状と統計｜900万戸・空き家率13.8%が示す日本の住宅

五年に一度の調査が映した900万戸

空き家の話は、たいてい「増えている」で終わってしまう。増えているのは事実だが、どれくらいの速さで、どの種類の家が増えているのかまで押さえないと、次に何をすべきかの判断にはつながらない。日本の空き家を数える土台になっているのは、総務省が五年ごとに実施する住宅・土地統計調査である。全国から抽出した標本をもとに、住宅の総数、種類、空き家の状況を調べる大規模な統計で、自治体の計画づくりから不動産市場の見通しまで、この数字が出発点になる。直近の調査は2023年10月1日を基準日として行われた。結果として、全国の空き家は900万戸となり、調査開始以来もっとも多い水準に達した。総住宅数に占める空き家率は13.8パーセントで、こちらも過去最高である。住宅がおよそ七戸あれば、そのうち一戸は空いている計算になる。前回2018年の調査と比べた増加は51万戸で、増え方のペース自体は以前より緩やかになった。それでも総数が記録を更新し続けている事実は変わらない。

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内訳を開くと、問題の在りかがずれる

900万戸という数字は、性格の異なる空き家をひとまとめにしたものだ。住宅・土地統計調査では、空き家を賃貸用の住宅、売却用の住宅、別荘などの二次的住宅、そしてそれ以外の「その他の住宅」に分けて集計している。入居者を募集中の賃貸物件や、売りに出ている家は、市場に載っているという意味では動いている住宅だ。管理が行き届かず地域の負担になりやすいのは、募集も売却もされないまま置かれている最後の区分のほうである。2023年の調査では、賃貸用・売却用と二次的住宅を除いた空き家が385万戸あり、前回から37万戸増えた。総住宅数に占める割合は5.9パーセントになる。900万戸と比べれば小さく見えるが、この五年の増加51万戸のうち37万戸がここで起きている。総数の伸びが鈍ったという説明だけを受け取ると、実際に手を打つべき部分の動きを見落とすことになる。

項目	2023年調査	前回（2018年）からの変化
総住宅数	6,502万戸	261万戸増（過去最多）
空き家数	900万戸	51万戸増（過去最多）
空き家率	13.8%	過去最高を更新
賃貸用・売却用・二次的住宅を除く空き家	385万戸	37万戸増（総住宅数の5.9%）

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」。

三十年で倍になるまでに起きたこと

900万戸に至る経過をさかのぼると、この増加が最近始まったものでないことがわかる。1993年の調査では空き家は448万戸だった。そこから三十年かけて、ちょうど倍の水準まで積み上がっている。同じ期間、住宅そのものも増え続けた。2023年の総住宅数は6,502万戸で、前回より261万戸多く、こちらも過去最多である。繰り返し指摘される要因は相続だ。親が施設に入る、あるいは亡くなる。子どもはすでに都市部に生活の拠点を持っていて、戻る予定はない。売るにも貸すにも手続きと費用がかかり、家財の片付けだけで何十万円という見積もりが出る。判断を先送りするうちに数年が過ぎ、傷みが進んで選択肢がさらに狭くなる。取り壊せば建物にかかる税はなくなるが、土地の住宅用地特例が外れて負担が増える場合があり、これも解体をためらわせる要素になっている。住宅は建てられ続ける一方で、使われなくなった家が市場にも解体にも回らない。この滞留が三十年かけて総数を倍にした。

率と数、どちらを見るべきか

統計を読むときに混同しやすいのが、空き家率と空き家数の違いである。率は総住宅数に対する割合なので、分母となる住宅が多い地域ほど下がる。数は文字どおりの戸数だ。都市部は住宅の総数が大きいため、率が全国平均を下回っていても実際の戸数は地方の市町村より多いことがある。逆に人口の少ない地域では、戸数そのものは少なくても率が跳ね上がる。どちらが深刻かは、何を問題にするかで変わる。管理や見回りの手が足りないことを扱うなら戸数、地域として住宅地を維持できるかを扱うなら率が手がかりになる。もう一つ押さえておきたいのは、住宅・土地統計調査が標本調査だという点だ。全国や都道府県の傾向をつかむには十分でも、市区町村の細かい数値には誤差が伴う。自分の住む自治体の実態を知りたいときは、多くの市町村が独自に実施している空き家の実態調査を併せて見たほうが像は鮮明になる。地域課題として整理する手順はSWOT分析と地域課題解決｜過疎化・空き家・産業衰退に挑む方法が参考になる。

全国の数字を自分の地域に引き寄せる

900万戸という総量は、そのままでは誰にも動かせない。使いみちがあるとすれば、自分の地域の位置を測る物差しとしてだろう。全国の空き家率13.8パーセントに対して地元はどうか。増えているのは賃貸用なのか、それとも使われないまま置かれた家なのか。この二つを確かめるだけでも、打つべき手は変わってくる。市場に載っている空き家が多い地域なら、借り手や買い手を呼び込む施策が効く。放置された家が中心なら、所有者を特定して相談につなぐ入口づくりが先になる。実際の受け皿として各地に広がっているのが空き家バンクで、仕組みと使い勝手は空き家バンクとは？仕組み・利用法・メリット5つ・デメリット4つにまとめている。制度の側も動いており、2023年には空家等対策の推進に関する特別措置法が改正され、活用を後押しする区域制度が設けられた。空き家が集中する地域の多くは人口減少が先行した地域でもあるため、背景は過疎化とは？総務省の定義・原因・問題・成功事例と重ねて読むと理解しやすい。地域に入って現場の声を集めるFLASPOの活動でも、統計の数字と住民の実感がずれる場面は珍しくない。数字は出発点であって、結論ではない。

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」。

よくある質問

空き家率13.8パーセントは、どの時点の数字ですか。
2023年10月1日を基準日とする令和5年住宅・土地統計調査の結果である。空き家数は900万戸で、いずれも調査開始以来の最高水準にあたる。

調査はどれくらいの頻度で行われますか。
住宅・土地統計調査は五年ごとに実施される。直近は2023年で、その前は2018年だった。結果は速報集計から順に公表され、より細かい集計が後から追加される。

「その他の住宅」とは何を指しますか。
賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅のいずれにも当てはまらない空き家を指す。相続したまま使われていない家などが典型で、2023年時点で385万戸あった。

空き家が多いと、周囲にはどんな影響がありますか。
倒壊や外壁の落下、雑草や害虫の発生、放火や不法投棄の誘発といった点が挙げられる。一定の状態に至った家は、市町村から特定空家等として指導や勧告の対象になることがある。

自分の市町村の空き家数を調べるには。
統計局が公表する住宅・土地統計調査の市区町村別集計が基本になる。あわせて、自治体が空き家等対策計画の策定にあたって行った独自調査の結果が公開されていることも多い。両者は調査の方法も対象の定義も異なるため、数値が食い違っていても誤りとは限らない。どちらの数字を根拠にしているのかを確かめたうえで使い分けたい。

空き家の増加は今後も続くと見てよいのでしょうか。
断定はできないが、増加の方向が短期間で反転する材料は乏しい。世帯数がいずれ減少に転じる一方で住宅は建てられ続け、相続によって使われない家が生まれる流れも続いている。五年ごとの調査結果を追いながら、自分の地域で増えている区分がどれなのかを確かめていくのが現実的である。

統計上の空き家と、いわゆる放置空き家は同じものですか。
同じではない。統計上の空き家には、入居者を募集中の賃貸住宅や別荘も含まれる。近隣への影響が問題になるのは、その中でも管理されないまま長く置かれている家に限られる。記事やニュースで900万戸という総数だけが示されている場合は、どの区分を指しているかに注意したい。